11年11月19日 11:57
由来：每日经济新闻 创作者：晏耀斌
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无交易量、高库存、九成售楼小姐辞职
通州房市降价依然存在比较大室内空间
房地产业渡过冬天只有大降价
创刊词/房地产困境难破，房地产商降价声四起。但顾客仍然承受不住最近房价，交易量一直看不到转暖。《中国经营报》记者在通州调研时发现很多楼盘也有较大的降价室内空间，由于目前在售的绝大多数楼盘不是2010年土地价格最大时拿地，土地价格占有率都不是很高。
而对通州绝大多数正在销售楼盘来讲，即使是降价往后的市场价仍然达到楼盘价格的三倍，市场在以自己的方式再次督促和迫使房地产商降价。或许，仅有到资金链断裂更加紧张的大关，众多房地产商才可以意识到了，仅有更积极地降价卖房子流回现钱才可以渡过冬天。
“如今通州房地产形势，早已返回通州新城区定义颁布前情况。”泰禾[介绍 最新动向]集团公司董事长助理、通州著名楼盘“运河湾上庭院”项目总经理沈力男如果是点评。
房市宏观经济政策逐渐提升的一年多时间里，通州房子价格踏入量价齐跌的现实。相比北京市别的地区，通州2011年的金九银十已是泡沫。贴近2万件的供应量，按照目前每个月300套的交易量，要消化掉总量必须4.4年。
《中国经营报》记者暗访发觉，对比年里的假降价真营销策略，现阶段通州开发企业争相根据货真价实的降价市场销售，仍然吸引住不上顾客。据通州房产中介粗略地测算，有90%以上楼盘销售工作人员辞职另寻工作或者离开北京销售市场。
在市场低迷和资金紧绷的压力之下，房地产开发商不但在一线高姿态降价，二三线城市也杠不住了。
无交易量 高库存
开发企业的建议出奇一致：没有看见楼市新政策松动的征兆。“楼市的寒冬已经到来，开发企业能不能等到春季或是未知量。”太阳100[介绍 最新动向]常务副总裁范小冲对房市表现了它的消极。
意味着通州楼市的楼盘关键分布于城际铁路八通沿途和新华大街—大运河街道，前面一种为通州交通干道，后面一种乃为通州新城区的关键地域。这俩地区以前推动了通州房价的飙涨，现如今乃是“门前冷落”，买卖萧条。
“金隅花石匠”坐落于城际铁路八通线终点站土桥东北方500米，东六环里侧。金融风暴发生时，土桥附近商住楼价格均在6000元每平米。金隅花石匠2010年以18000元每平米的高价进入市场，之后就与宏观调控政策撞上，迄今基本没有交易量。
11月15日，“金隅花石匠”售楼部除开好多个零散的工作员，没有一个买房者。工作员见到新闻记者走进去，马上来急匆匆把沙盘模型里的灯打开。工作者告知新闻记者，现今均价在15000元每平米前后，降价力度超出15%，“但是卖不掉”。
依据北京市房地产交易管理网表明，“金隅花石匠”8、9、10三个月各自市场销售1套、4套和1套。在我们了解什么时候购房适合时，售楼员的回答有一些出现意外。她提议：“建议还是这些，现在不是买房的时候。”
类似情况也在其他楼盘开演。与网上炒得热火朝天的业主维权主题活动对比，“华业东方玫瑰”售楼部甚至所有住宅小区看起来出现异常清冷。“华业东方玫瑰”坐落于城际铁路八通线临河里北端200米，8月6日，“华业东方玫瑰”推出A9栋楼对比先前售卖的A4栋楼降价10%，等同于原房价的8.1折，实际价格为14500元/平米。
新闻记者现场了解到了，“华业东方玫瑰”降价并不是对外宣传的那样，市场销售均价基本上还处在17000元/平米上下。依据楼盘销售人员介绍，“华业东方玫瑰”仅仅根据缴费方式的不一样有相应的折扣优惠和物业管理费的免减。
坐落于通州中心城市的K2·百合花湾[最新动态 价钱 房型 评价]、运河湾、京贸国际城、北京市ONE等楼盘也是有一定程度的营销和降价，均价都跌穿20000元/平米，但是却并没有招来购房者的亲睐。
相对而言，以上楼盘降价难卖也是情理之中的。坐落于五环外、城际铁路八通线管庄站的“远洋国际[介绍 最新动向]一方”均价还在17000元/平米上下。在买房者来看，无论是从所在位置或是地理位置优越，“远洋一方”都需要优异于以上楼盘，但价格却差不多乃至小于以上楼盘。
那样与城区“交易量价格倒挂”的楼盘在通州有许多。顺着八通沿线的，例如“远洋一方”、“世纪新城”、“时尚街区”等，不但紧挨着城际铁路，并且离城区相比而言稍近。“这种喊着通州新城区概念的高价位房，小幅度降价依然没有优点。”链家房产华北区经理李文杰觉得。
现阶段，通州正在销售住房楼盘45个，供应量1.6万余套，占据我市的12%上下，月平均销量在300~500套。
此外，售楼小姐逐渐大批量外流。一售楼员告知新闻记者，一个月1000多元化，卖不出去房屋，拿不到抽成，谁也不会继续坚持。
某地产代理企业的工作人员罗先生表露：“我们可以通过短信群发平台群发消息了付现20万余元提成招楼盘销售工作人员的数据，全是打电话咨询得多，真真正正想要干的人却微乎其微。”
小幅度降价失效
通州房子价格在今年年里就开始了降价之行。
8月24日，“润枫领尚”为庆祝企业10周年庆活动，尤其推出了100套优惠房源，均价15500元/平米，起步价13000元/平米。
9月初，“京贸国际性”公寓楼二期新房开盘，均价14000元~15000元/平米。与此同时，“京州名门”也公布消息称，93~95平米大两居优惠房源均价14200元/平米。9月7日，被外界称之为不容易降价的“金隅花石匠”忽然公布，140平米楼盘起步价13400元/平米，为双阳台准现房。
但根据记者暗访，以上降价楼盘营销手段超过具体。以“金隅花石匠”为例子，该楼盘降价楼盘仅有不可多得的多套，目地仅仅吸引消费者。假如说以前的降价仅仅假摔，现如今通州房地产商实施的则是真正的让价对策，但是却早已无法触动顾客。
依照“京贸国际性”责任人高枫的说法是，目前看来，房地产调控现行政策并没有松脱征兆。“通州每个新项目早已调整了价钱，这一轮降价预计在年以前不容易有多大的转变。”据统计，“京贸国际性”共13栋商住楼，现阶段新房开盘的5栋楼只是市场销售100余套，占总户数400多种的1/4，但价格早已从之前的19800元/平米调整到15600元/平米。
除开一部分确立降价外，大量楼盘采取打折的对策。依据“华业东方玫瑰”售楼小姐的讲解，首付款30%享有9.8折;首付款50%则享有9.7折;全额付款享有9.6折。“在这个基础上，还可以享受9.1折，一套71平米的房子等同于特惠10万余元，贴近总价格的10%。”楼盘销售工作人员给新闻记者那样测算。
关键是，房地产商不管怎么降，买房者都不接受。如同房地产商不清楚“现行政策底端”一样，顾客还是希望再次降。怎么让买房者见到“房子价格底端”，有一家楼盘逐渐“赤膊上阵”。
坐落于通州新城区中心城市的“亚太地区·逸品阁[最新动态 价钱 房型 评价]”(挨近东六环)11月初新房开盘之时，主动公开了房子价格成本费。该楼盘发布：各种各样成本费总计出来，产品成本为12347元/平米，因此开盘价格定在13200元/平米。据亚太地区富华房地产营销管理中心主管贾玉鹏表明：“这也是公司的营销战略之一，目的是为了为销售市场坚定信心，摆脱犹豫的态势。”
据统计，“亚太地区·逸品阁”曝出成本价格并不是第一次发生。2008年金融风暴时，“亚太地区·逸品阁”就曾公布了天通苑“亚太地区上北鑫座”的成本价格，并取得预估销售业务实际效果。“房地产的微利时代来临，开发企业要会思考夺度。”全经联实行 杨乐渝点评。
“亚太地区·逸品阁”的“标价”是否买房者心中的“底端”呢?按照目前通州的现象，并不乐观。统计数据显示，2011年1月通州区域商品房交易量均价为22318元/平米。到2011年8月份，通州地区总体交易量均价持续下跌至17861元/平米。
以致于，有业内人士号召：降价最好是一步到位。SOHO老总王健林就号召：降价营销是一个专业性难题，房地产商切勿测试销售市场，不要以“挤牙膏”方法逐渐降价，不然永远都不会有交易量。“房地产商觉得有效应当降是多少，就应当立即一步降至位。”
通州定义耗尽
大量楼盘无法下手不仅让开发企业感到压力前所未有，却让通州人民政府无计可施。通州市委一位负责人表示，在大的宏观经济政策条件下，通州有关政府机构也无能为力。
以前八通线和通州新城区定义这俩把火，烧沸了通州房地产业。尤其是在2009年年末和2010年今年初，CBD东移和通州建设现代化国际新城定义刚明确提出后，通州房子价格历经一个飞速发展的过程。
通州新城区定义于2009年年末和2010年今年初发布，一度引爆了通州房价上涨的来临。许多楼盘短时间从每平米价钱不上1万余元，快速飙涨至2万余元乃至3万余元，通州从而被认为房产泡沫高发区。
那时，北京市房地产交易管理网纪录表明，通州区新建商品房可售项目中，2010年1月成交价格每平米在1.4万元左右，而3月交易量均价已超过2万余元/平米，一部分房子价格提升3万余元/平米。
大量房地产商进到通州拿地，通州地王经常出现。据统计，2009年迄今，通州住房土地转让总计24块，总建筑面积417.5万平方，占全省的13.3%。依据房产开发规律性，在今年的和明年是通州商住楼供货的高峰期。
新华联伟业房地产总经理杨云峰觉得，通州房地产业遭受宏观经济政策的很大影响到，如今根据价格调整早已趋向客观。“房市后继乏力的关键是，通州新城区定义出台后房地产商放大了利好消息，但通州有关配套设施并没有落地式，睡城的态势没有变。”
“运河湾上庭院”项目总经理沈力男觉得，通州新城区定义当时被过多蹭热点，如今削减到政策出台最初状态。“以往上涨幅度很大，如今清冷的态势归属于正常的，降价才算是唯一的出路。”
现如今开发企业心理状态各不相同。“华业东方玫瑰”售楼小姐则对新闻记者言而有信表明，来年限购房政策肯定会撤销。和“华业东方玫瑰”的心存侥幸不一样，“K2·海棠湾[最新动态 价钱 房型 评价]”则选择了抵抗。因为“K2·海棠湾”所属的开发商在通州聚集了超出3个项目，在其中“K2·百合花湾”因商住两用房不遭受限购政策危害，资金回笼了大批资产。因此，坐落于八通线梨园站的“K2·海棠湾”仍然以新房开盘后的每平方米27000元价钱对外开放市场销售，尽管没有一个前去看房者。
而其他明折按扣的楼盘虽然降价，却得不到销售市场的肯定，归根结底乃是降价力度过小。新闻记者根据查看过去材料发觉，通州90%楼盘的楼面价格均小于5000元/平米，依照均值每平米4000元建安费等费用计算，通州房子价格还有一些降价室内空间。
一个教学资料表明，“京洲世家”2009年3月销售工作计划标价仅是7300元/平米。一年后，价钱涨了3倍。“那时候7300元的价格，还担心不可以销售出去。”“京洲世家”一内部人员告知新闻记者。
链家房产华北区经理李文杰觉得，在目前情形下，通州房子价格科学合理的价格应当12000元/平米上下。这或许是通州房子价格底部。“将来虽然长期性看中，目前市场估计也只有承担10000元出头的价钱。”沈力男表明。
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