“要解决房地产业库存，推动房地产行业稳定发展。”近日，中央高层针对房地产的说法引起社会各界强烈反响。专业人士强调，房地产业现行政策再度释放出来调节数据信号，代表着去库存依然会是发展房地产市场关键，将来政府部门方面有希望再次颁布具体办法，而各个地方特别是现阶段库存高新企业的三、四线城市，去库存对策还会相继出台。
严峻的库存工作压力
楼市库存究竟有多比较严重？中国统计局公布资料显示，截止到10月底，各省商住楼可售总面积68632万平方，比9月末提升2122万平方，再创历史新高。
68632万平方米的可售总面积到底有多大？依照在我国人均住房面积30平米计算，“闲置”的住房能够2.2亿人口定居。
中国房产住房研究会副会长顾云昌表明，可售面积是指早已完工房子，再加上依然在工程施工但现在开始售卖的“预售房”，则数据信息远远超过6亿多平方米。
上年9月30日房贷新政策至今，随性的房地产业、金融等现行政策持续，促使楼市要求逐渐释放出来，10月份以前的6月，每月的行业交易量同比增幅展现逐渐扩张的趋势。但是，在今年的转暖的行业交易量并未对楼市库存产生大大提高，来源于亚豪数据显示，2015年9月末，各省商住楼可售总面积66510万平方，比2014年同时期降低了10622万平方，但相比2014年同时期却增强了21874万平方。
亚豪组织销售总监郭毅分析称，2年以内，最大管理层相关住房难的表态发言从“想方设法提升住宅供货”变为“解决房地产业库存”。不仅于此，还多了“推动房地产行业稳定发展”文字表述。库存再一次上涨，开发设计投资增速颤振下降等并不乐观的房地产数据，是造成中间针对房地产市场的管控方位由增提供扭曲为去库存的原因之一。
降低房产开发项目投资
房地产业库存的长期上位直接影响了房产投资数据信息，依据中国统计局数据信息，1-10月，各省房产开发项目投资78801亿人民币，同期相比名义增长2.0%，增速比1-9月份下降0.6个百分点，创历史新低。郭毅觉得，如果再不采取有效措施，房产开发项目投资很有可能将出现持续下滑。房产开发投资增速的大幅下降在一定程度上影响到了GDP，为经济发展蒙上了一层黑影。
易居研究院追踪的35城住房库存结果显示，往年后半年至今，三、四线城市的库存略微下降，但还是处于历史时间上位，在库存工作压力降至有效水平以前，这种区域的房地产商没有动力购地和再生产，于是便造成房产开发投资增速持续创近十几年最低。这些负面效应也传达到混凝土、钢材等几十个相关领域，进而连累经济发展。
郭毅表明，上半年，各省房产开发项目投资占据国内生产总值的14.8%，前三季度GDP增长速度已降为6.9%，6年以来首次破“7”，不得不说，房产开发投资增速的大幅下降在一定程度上影响到了GDP，为经济发展蒙上了一层黑影。
2013年，在强硬的限购房政策打击下，全国各地商品房销售额增长速度还曾一度达到77.6%，以后一路下降，到2014年及2015年的一季度乃至降到持续下滑。在国家及当地政府一系列的宽松政策下，全国各地商品房销售额迅速回暖。在稳经济前提下，根据提升楼市自信心来带动投资房产和消费，变成最直接合理手段。
当地政府早已采取行动
针对后续现行政策，11月11日国务院常务会议明确提出，以加速户籍制度改革推动住宅、电器等交易。
郭毅分辨，中间即然指明了房产调控的新趋势，那接下来的新一轮宽松政策将要喷涌而出，降首付、降税费、提升个人公积金贷款上限等常规方式也将获得充分利用，中央银行货币信贷政策也还将继续比较宽松，为市面引入充足的流通性。
链家房产首席分析师张大伟强调，近年来激励住房消费的政策利好不但是以宏观经济政策视角考虑，也是因为楼市正面临悲伤的去库存环节，这不仅关系着运行要求，又关系着化解风险。因此，政府部门从税务、银行信贷、个人公积金等有关政策考虑，激励改进生理需求进入市场，加速商住楼库存消化吸收。为了能想方设法完成去库存总体目标，除开从市场需求端因地施策以外，对供应端即土地出让的调整也成了楼市现行政策的一大关键。
实际上，为了能加快去库存，当地政府早已在行动，近日，重庆发布《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，以适度减轻房产投资慢慢下滑的局势，并加速去库存。《通知》激励金融企业合理布局银行信贷网络资源，提升房产开发和贷款本人购房按揭贷款额度。对资金困难的房地产业建设中的项目，不容易地抽贷、停贷和压贷。居民第一次选购普通住宅的商业住房按揭贷款，最少首付款比例调整至25%。公积金贷款最少首付款比例统一调整至20%。
值得一提的是，就在那5天内，广东中山市施行一个新的积分落户现行政策，在全市范围内选购普通住宅，入户积分由100分提升到150分，也被外界解读为变相助市。
据中信证券科学研究内贸部最新报告表明，自2014年迄今，地区公布股灾现行政策超出27个，仅在今年的9月，就会有最少6个地方公布股灾新政策。
完善长效机制
我国指数研究院觉得，房地产新政策层面，将拥有更多现行政策刺激性住房消费，激励开发设计项目投资，推动楼市平稳，与此同时中间都将进一步推进常态化健全。
中信证劵结果显示，从长期性现行政策看，户籍制度改革有希望进一步推动农民进城的买房满腔热情，对库存比较大的三、四线城市去化具有积极意义。短期内看，我们觉得有三个方面的举措释放压力值得注意：商业贷款首套首付占比也有下降室内空间；个人公积金利用率提高；减免税费及买房补贴等行政措施。
张大伟表明，购房落户一直是大部分城市落户的来源。资料显示，2014年我国城市化率为54.77%，但2014年底我国城市户口率仅是35.9%，按全国各地人口总数测算，这篇代表着有2亿多必须或可能还需要城市房子。
除此之外，据悉，早就在去年底，国家住建部就给出了政府部门能通过购买商品房或对所确保群体给予货币的方式处理保障房供货难题。现阶段依据中间释放出来的数据信号，2016年旧村改造的更新改造工作也明确表示以什么什么货币化安置赔偿为主导，从资金额看来，再加上财政支持与银行信贷证券化示范点所换置的额度，所有资产将超出万亿。
分化的楼市
为了能加快楼市去库存，在公积金房贷、买房补贴、契税减免等常规方式，及户籍制度改革等常态化多种发力的与此同时，专业人士与此同时提示，现阶段楼市分裂发展趋势，将促使不一样城市的楼市去库存遭遇不一样的市场环境。
上海易居房地产研究院11月6日公布的《全国各地10大都市区人口与房子价格汇报》展示，目前我国城市高架路路之内人口（长住城区和非农业户口人口）超出500万都市区有10个。结果显示，全国十大都市区人口排行分别是上海市、北京市、深圳市、广州市、重庆市、武汉市、天津市、成都市、南京和杭州。从2007-2015年三季度十大都市区商品房价钱上涨幅度看。八年多的时间，上海市都市区上涨幅度排行位居，年平均上涨幅度15.3%，总计上涨幅度超出二倍；年平均上涨幅度高于10%的都市区分别是上海市、南京市、北京市、深圳市、重庆市和天津的六大都市区，各都市区商品房价钱不上八年的时长总计上涨幅度都超过一倍。
结果显示，全国十大都市区房子价格与人口二者绝对数以及增长幅度，存有较为明显正向关系。换句话说，人口多的是都市区，房子价格也较高，相反也是；人口导进快速的都市区，房价涨幅相对比较快，相反也是。有一些城市有所差异，通常是土地出让情况不一样，例如成都的人口增长幅度并不低，但是由于土地资源供给量大，造成整体住房供过于求，房价涨幅比较小。
郭毅预估，将来，一线、二线城市的房地产业将保持下去宝贵销量转暖趋势，一部分经济发达的三线城市楼市交易量也有望踏入上涨，而库存太高的四线、五线城市，在人口流失、产业空心化的大环境下，还需历经一个比较长的库存去化周期，楼市供大于求的分歧才可以逐渐有所缓解，因而，现行政策必须切合实际，这样才可以针对不同城市房地产业状况，以问题为导向。（中财网）
库存都市区房地产新政策楼市
微信扫一扫 
